Вопросы, возникшие в связи с реализацией мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда



1. При составлении технического задания на строительство многоквартирного дома необходимо учесть установку поквартирных приборов учета (на тепло-, газо-, водоснабжение) или достаточно установить общедомовые приборы учета?

Ответ: В соответствии со статьями 11 и 13  Федерального закона от 23.11.2009 года № 261 - ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» многоквартирные дома должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, природного газа, электрической энергии. Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии.


2. Возможен ли перенос инженерных сетей, находящихся под земельным участком, за счет выделяемых средств?

Ответ: В соответствии с ч. 8 ст. 20.5 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Федеральный закон № 185-ФЗ) средства, составляющие разницу между рассчитанной начальной (максимальной) ценой муниципального контракта на строительство домов или приобретение жилых помещений в этих домах и ценой заключенного муниципального контракта на строительство домов или приобретение жилых помещений в этих домах, могут быть использованы органом местного самоуправления на финансирование работ по формированию земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые предназначены для строительства домов в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и проведению государственного кадастрового учета таких земельных участков, а также на обеспечение таких земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.


3. Допускается ли установка ванн сидящих, стоящих и т.д., а также возможно ли установить их разного размера в различных квартирах?

Ответ: Проектирование и строительство жилых домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил, в том числе СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Согласно п. 5.10 данных СНиП помещения квартир, указанных в п. 5.3 правил (здания государственного и муниципального жилищных фондов), должны быть оборудованы: ванная комната – ванной (или душем) и умывальником; уборная – унитазом со смывным бачком; совмещенный санузел – ванной (или душем), умывальником и унитазом.

Ванны устанавливаются согласно проектной документации.


4. При строительстве дома необходимо ли учитывать устройство балконов или лоджий?

Ответ: Проектирование и строительство жилых домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил, в том числе СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Согласно п. 5.4 данных СНиП лоджии и балконы следует предусматривать: в квартирах домов, строящихся в III и IV климатических районах, в квартирах для семей с инвалидами, в других типах квартир и других климатических районах – с учетом противопожарных требований и неблагоприятных условий. 

Неблагоприятные условия для проектирования балконов и неостекленных лоджий: 

 - в I и II климатических районах - сочетание среднемесячной температуры воздуха и среднемесячной скорости ветра в июле: 12 - 16 °С и более 5 м/с; 8 - 12 °С и 4 - 5 м/с; 4 - 8 °С и 4 м/с; ниже 4 °С при любой скорости ветра; 

 - шум от транспортных магистралей или промышленных территорий 75 дБ и более на расстоянии 2 м от фасада жилого дома (кроме шумозащищенных жилых домов);   

 - концентрация пыли в воздухе 1,5 мг/м3 и более в течение 15 дней и более в период трех летних месяцев.     


5. Имеет ли право администрация муниципального района для реализации областной адресной программы № 4 «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2011 – 2012 года» (далее – программа № 4) заключать договоры на участие в долевом строительстве квартир в многоквартирных домах?

Ответ: В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 20.5 Федерального закона   № 185-ФЗ финансовая поддержка за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства предоставляется на финансирование строительства домов, перечисленных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или приобретение жилых помещений в таких домах у застройщиков.

Таким образом, приобретение жилых помещении в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, возможно путем заключения договоров участия в долевом строительстве.


6. Имеет ли право администрация района проводить аукцион на приобретение квартир в строящихся домах с большой степенью готовности для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с программой № 4?

7. Имеет ли значение степень готовности строящегося жилого дома при приобретении в нем квартир в рамках программы № 4?

Ответ на вопросы 6 и 7: Федеральным законом № 185-ФЗ не регламентируется процент степени готовности строящихся домов в рамках реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства.

Однако степень готовности строящегося дома должна обеспечить соблюдение установленного Федеральным законом № 185-ФЗ  срока реализации региональных адресных программ по переселению (ч. 11 ст. 16) и определенных программой № 4 сроков реализации ее мероприятий.


8. Минимальные площади квартир в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов установлены пунктом 5.2 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (обязательны для применения в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 года № 1047-р). В тоже время приведенные в СНиП площади являются рекомендуемыми. Вправе ли орган местного самоуправления установить свой минимальный размер квартир, меньший, чем рекомендован строительными нормами и правилами?

Ответ: Органы местного самоуправления не вправе установить свой минимальный размер квартир меньший, чем рекомендован строительными нормами и правилами. Необходимо руководствоваться СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.01.2010 года № 1047-р.


9. На какой нормативный документ ссылаться при предоставлении жилого помещения равнозначной площади в связи с переселением. Как быть с небольшими допусками (кв. см.), которые невозможно избежать в строительстве?

Ответ: Согласно с ч. 6 ст. 20.5 Федерального закона № 185-ФЗ переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства осуществляется в соответствии с жилищным законодательством (ст. 89 ЖК РФ) и ч. 3 ст. 16 данного закона путем предоставления органами местного самоуправления жилых помещений в домах, указанных в части 3 данной статьи.

В соответствии с ч. 9 ст. 20.5 с учетом условий программы № 4 в случае предоставления гражданину, переселяемому из аварийного жилищного фонда, жилого помещения, общая площадь которого превышает общую площадь ранее занимаемого им жилого помещения, но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств местного бюджета.


10.  Сколько дается времени застройщику с момента ввода объекта до момента передачи гражданам жилых помещений?

11.  Сколько времени дается с момента переселения граждан до момента сноса дома?

Ответ на вопросы 10 и 11: Реализация указанных мероприятий должна осуществляться в рамках сроков, определенных программой № 4:
- 2011 год – финансирование мероприятий по строительству, строительство жилых помещений;
- I квартал 2012 года – завершение строительства и ввод в эксплуатацию жилых помещений;
- II квартал 2012 года – мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, снос аварийных домов.
 В соответствии с соглашением с Фондом срок реализации Программы № 4 установлен до 30 июня 2012 года.


12.  Существует ли какая-то определенная форма согласия на переселение от граждан, проживающих в аварийном доме?

Ответ: Действующее законодательство не содержит требований к форме согласия на переселение граждан, проживающих в аварийном доме, следовательно, оно может быть дано в произвольной форме.


13. Каким образом использовать или вернуть Фонду неиспользованные денежные средства в рамках реализации областной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда?

Ответ: В соответствии с порядком использования неизрасходованных при реализации региональных адресных программ денежных средств, утвержденным правлением государственной корпорации- Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 16 июня 2011 года № 255, который размещен на официальном сайте государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (www.fongkh.ru). Также указанный документ можно получить в Департаменте развития муниципальных образований области (тел. 57-21-78, контактные лица: Огурцова Анна Валентиновна, Агдыреева Марина Николаевна, каб. 529).


14.  Каким образом будет производиться оформление мены жилых помещений, находящихся в собственности граждан в аварийном доме, на новые жилые помещения?

Ответ: В силу прямого указания ст. 2 Федерального закона № 185-ФЗ для целей закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32 и 86 ЖК РФ. Таким образом, переселение собственников жилых помещений должно осуществляться в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.

Статья 32 ЖК РФ при решении вопросов изъятия жилого помещения не предусматривает возможности заключения договоров мены между собственником жилого помещения и органом местного самоуправления. Кроме того, следует учитывать и то, что в настоящее время существует противоречивая судебная практика относительно возможности заключения договоров мены в отношении муниципального имущества (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.05.2009 № 2699/09, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 2699/09).

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть представлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Стоимость такого жилого помещения следует определять исходя из требований ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» об обязательности проведения оценки при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, по которому заказчик уплачивает денежное вознаграждение за проведение оценки.

Кроме того ч. 8 ст. 32 ЖК РФ не определяет, должно ли соответствовать предоставляемое жилое помещение каким - либо критериям применимо к изымаемому жилому помещению. Учитывая компенсационный характер соглашения, можно предложить, что решение этого вопроса законодатель оставил на усмотрение сторон. Вместе с тем, применение ст. 32 ЖК РФ в рамках реализации Федерального закона № 185-ФЗ позволяет усмотреть основания для применения по аналогии ст. 89 ЖК РФ в части требований, исходя из которых можно будет определить возможный вариант предоставляемого жилого помещения.

Также практическое применение ст. 32 ЖК РФ следует осуществлять с учетом разъяснений, указанных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п.20-22), в частности:

- если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве");
 - выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ;
 - требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон;
 - в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.


15. Каким образом будет производиться передача от застройщика заказчику излишних квадратных метров сверх установленных муниципальным контрактом?

Ответ: Подобные вопросы должны быть урегулированы в условиях заключаемых муниципальных контрактов. В частности, контрактом могут быть предусмотрены следующие примерные формулировки:

«Стороны предвидят и согласны с возможностью изменения проектной характеристики Объекта по результатам технической инвентаризации построенного Объекта.

По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию при подписании сторонами соответствующего акта приема-передачи указанная в контракте площадь квартир может быть уточнена в соответствии с данными уполномоченного органа технической инвентаризации.

В случае если при проведении инвентаризации квартир и изготовлении паспортов органами технической инвентаризации выявлено превышение введенной в эксплуатацию площади квартир на проектной, застройщик не вправе претендовать на оплату излишних площадей.».




НЕ НАШЛИ НУЖНЫЙ РАЗДЕЛ?

Воспользуйтесь поиском по сайту:

Логотип

160000, г. Вологда, ул. Герцена, д.27

При любом использовании информации с сайта обязательна ссылка на depstroy.gov35.ru
По техническим вопросам обращайтесь на cit@gov35.ru